智通财经APP获悉，中信建投证券发布研报称，当前中国处于投资品时代向消费品时代切换过程，这一时期地产将迎来四大趋势：理解中国地产现实之后，需要关注地产收储政策的三个问题：

中信建投证券主要观点如下：

日本、韩国、中国等亚洲经济体，它们在经济快速增长同时，房价收入比极快攀升。这些亚洲国家总有1-2代人(十年为一代人)，享受高增长同时，承担远高于常规经验的房价压力。例如1950-1980年代日本、1980-1990年代的韩国、2001-2020年的中国。

中信建投证券认为战后亚洲经济体依次承接欧美国家工业体系，用20-40年时间快速实现工业化。工业化驱动城镇化，人口快速迁移城镇，带来20-40年时间维度的房地产供需缺口。

未来涨价预期迅速兑现到当下房地产定价，最终表现为城镇化快速推进，房价快速拉涨，并且涨幅显著偏离通胀。享受快速城镇化红利的居民，也必然需要承担偏高的房价压力。

中国1998年开启住宅商品化改革，2001年加入世贸组织，此后中国工业化和城镇化进程惊艳世界。但繁荣的另一面是房地产供不应求，投资品定价逻辑下地产涨价难以避免。这就是过去20年中国地产的本质逻辑。

市场讨论未来中国地产时，直觉性放大人口对地产的负面影响。事实上在观察日本经验后，发现人口并非房地产的单一解释变量。

2009年之后日本总人口持续负增长，房屋空置率高于10%且持续攀升，说明房屋总量过剩。但有趣的是，2009年之后日本新房销售每年都稳定在一个均衡水平，日本地产更是结束20多年的价格连续下行，终于在2012年迎来价格指数反弹。

将房屋视为普通消费品，才能理解日本地产现象，人口负增长与房屋涨价并存，房屋闲置与新房购置并立。

一旦房屋供给制造能力能够顺利满足当下需求，即房地产已不再供不应求。此时老龄人口逝去之后，房屋随之空置;然而新成立家庭的年轻人能够轻松(也更偏好)从新房市场购置房产。

中信建投证券用套户比(城镇居民拥有房屋总量除以城镇居民总家庭户数)衡量中国房地产供需格局时发现，

中信建投证券表示，理解当下中国地产现实，理解中国地产政策方向，都需要充分关注到，中国房地产已经从一个大时代(投资品时代)迈向另一个时代(消费品时代)。

这一阶段中，房地产有四个显性趋势：地产供需量旺，房价显著高于物价，地产市场并未展现出明显的结构分化，房地产企业和居民部门快速加杠杆，利率上行。

这一阶段中，房地产趋势是：

房地产价格以及土地定价重塑。投资品时代下的“投机”定价成分将被挤水分，房价和土地价格中枢下台阶，价格波动率收敛。房地产销售投资量下台阶。房地产经历快速分化。房地产和土地牵引的资产负债再平衡。

中信建投证券认为，清晰中国当前地产的过去、现在和未来，再来理解5月17日发布的地产收储制度，可以从三个角度理解政策或有进展及效果：关注这次中央层面召开会议给出的信号意义，尤其关注未来地产收储涉及规模是否扩大，落地方式是否更加多元。地产收储政策的初衷稳定地产，所以推测短期内不会有大量新增供给推进。真正需要关注的是此次地产收储过程中，政策将如何解决保交楼以及行业供给重塑。

如果能够在收储政策上推进行业供给出清，推进行业资产负债表再平衡，这对资本市场而言，无疑是一次重要的风偏利好。

消费复苏动力不足，地产周期改善有限，欧美紧缩货币政策的影响或超预期，地缘政治扰动。